Фактически каждый российский регион имеет собственную специфику в отношении развития ситуации на рынке недвижимости. Не может не быть особенной ситуация с недвижимостью в таком особенном городе, как Владивосток, который является восточным форпостом страны, удаленным от Москвы и центральных областей России на многие тысячи километров.
Владивосток - почти столичное жилье
К 2008 году на рынке недвижимости Владивостока сложилась такая ситуация, что местные цены уступали по своему уровню разве что ценам на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге. Но если в двух столицах ажиотаж вокруг заветных квадратных метров был связан с развитием мегаполисов, с вливанием больших денежных масс и притоком заинтересованных в приобретении жилья и деловой недвижимости новых и новых иногородних, то во Владивостоке все гораздо прозаичнее и непригляднее. Дело в том, что в столице Приморского края в 1990-2000 годы сложилась без преувеличения катастрофическая ситуация с жилищным фондом - жилья просто-напросто не хватало и не хватает для всех жителей.
Старый, советский жилищный фонд быстро ветшает и приходит в негодность, тогда как строительство новых объектов затруднено - строительные компании не хотят связываться с регионом, где строительство сопряжено с большими сложностями, нежели в центральных областях страны, да к тому же и не светят большие прибыли. Застройщики заинтересованы в больших доходах, которые можно получить от продажи элитного жилья, дешевое жилье для небогатых не так привлекательно с точки зрения бизнес-стратегии. В свою очередь, далеко не столичный уровень жизни большинства населения не позволяет людям рассчитывать на дорогое жилье, поэтому постоянно растет спрос на жилье эконом-класса, которого просто не хватает. Ну, а дальше в ход идут основные экономические законы - когда спрос превышает предложение, цена на товар неизбежно вырастет.
К тому же ситуация обострилась по причине использования многих жилых квартир для деловых целей - предприниматели выкупают квартиры на первых этажах и превращают их в магазины и офисы. Тот факт, что во Владивостоке в последние годы наблюдалась убыль населения (люди просто уезжают в другие регионы), не слишком снизил напряженность на рынке недвижимости - и к середине 2008 года средняя цена за квадратный метр на первичном рынке составила около 65 тысяч рублей, на вторичном - 55 тысяч.
Кризис кризисом, а цены высокие
Глобальный финансовый кризис, грянувший летом 2008 года и обваливший цены на мировом рынке недвижимости, конечно, не мог не сказаться на владивостокских ценах. Панические настроения среди строительных компаний, сложности многих из них, связанные, прежде всего, с отсутствием банковских кредитов и неплатежеспособности со стороны многих «смежников», добрались и до Дальнего Востока. Благодаря этому на первом этапе кризиса, примерно до начала 2009 года, наблюдалось столь долгожданное покупателем снижение цен на недвижимость во Владивостоке, составившее на разных сегментах рынка и в зависимости от конкретных условий от 10 до 20 %.
Кстати, нужно заметить, что жилищный фонд Владивостока состоит из нескольких основных видов домов:
- многоквартирные дома и коттеджи современной постройки,
- панельные многоэтажные дома пятидесятых-семидесятых годов,
- кирпичные многоэтажки пятидесятых-восьмидесятых,
- так называемые сталинки - дома постройки 1947-1955 годов,
- ветхий фонд (куда входят как дореволюционные дома, так и дома низкого уровня комфорта и высокой степени изношенности послевоенных лет).
Однако тренд на понижение цен на квадратные метры недвижимости во Владивостоке продержался недолго. Несмотря на вроде бы активно реализуемую именно в Приморском крае национальную программу «Доступное жилье», которая заключается в выдаче правительством края сертификатов строительным компаниям на строительство этого самого доступного жилья, ситуация с жилищным фондом не спешит меняться к лучшему. А когда дефицит сохраняется, то никакие мировые кризисы не могут всерьез и надолго снизить цены. Так что уже с первых месяцев 2009 года цены начали восстанавливаться, причем их рост осуществляется довольно значительными темпами и к концу 2010 года уже был достигнут, а на первичном рынке жилья так и вовсе превышен докризисны уровень цен. Так, средняя цена за квадратный метр в квартире на вторичном рынке жилья в октябре составила около 63 тысяч рублей, при этом по отношению к цене в октябре 2009 года наблюдается рост в 10 %. Первичный рынок жилья и вовсе достиг уже 69 тысяч рублей за квадратный метр - разница по сравнению с ценами год назад + 11,5 %. Правда, наблюдается значительное снижение стоимости домов и коттеджей (средняя цена на октябрь текущего года 6 миллионов рублей, что почти вдвое дешевле показателей октября 2009 года), но здесь все просто - до кризиса было предостаточно богатых покупателей, так что цены были взвинчены до совершенно необоснованных пределов, теперь же этот пузырь просто сдулся. При этом характерно, что владельцы коммерческих помещений всячески стремятся компенсировать свои убытки во время кризиса - и, например, средний размер аренды офисов во Владивостоке за годы вырос в 40 (!) раз.
Александр Бабицкий