Мировая экономика основана на кредитных отношениях - таковы
уж современные реалии. Кредит стал главным компонентом экономической жизни и к
нему приковано повышенное внимание. Кредит и невозврат кредита стали настолько
тесно связанными понятиями, что почти что превратились в синонимы. Для решения
этой проблемы пытаются найти различные варианты, и самый простой из них -
перекредитование или рефинансирование. Особое значение рефинансирование имеет
для такого особого вида кредита, как ипотека.
Рефинансирование: чтобы заплатить долг, нужно его переоформить
Обыденным языком рефинансирование ипотечного и любого иного кредита представляет собой переоформление займа с изменением его первоначальных, условий, выполнение которых по тем или иным причинам затруднено. Если же выражаться более наукоёмко, рефинансирование (перекредитование) это операция с получением кредита, имеющего более низкую процентную ставку, нежели изначальный кредит. Эта разница в процентах по кредитам, которая может составлять от десятых долей процента до 5%, и даёт заёмщику ту свободу финансового манёвра, с помощью которой он может мобилизовать средства и всё-таки выплатить первоначальный кредит.
При этом второй кредит берётся в другом финансовом учреждении, которое погашает кредит должника в первом банке и заключает новее кредитное соглашение на более мягких условиях. Таким образом, в теории рефинансирование ипотеки представляет собой реальный механизм, выгодный всем сторонам: испытывающему потребность в смягчении условий кредитования должнику, первому банку, который может столкнуться с угрозой невозврата кредита, и второму банку, который получает нового клиента, пусть и с меньшей процентной ставкой.
Чем полезно рефинансирование…
Таким образом, рефинансирование ипотеки это вовсе не влезание в новые долги, чтобы погасить старые, как многие и расшифровывают термин «перекредитование». Это стремление клиента использовать свои возможности для собственной максимальной выгоды. Однако мотивы для рефинансирования ипотеки могут различаться. Основным мотивом является, разумеется, стремление сократить ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту.
Если у заёмщика возникают финансовые сложности (сокращение доходов, неблагоприятная финансово-валютная конъюнктура (особенно по валютным кредитам), увеличении иных расходов, требующих отвлечения денежных ресурсов), он ищет способ сократить сумму, с которой должен регулярно расставаться. Для этого ему и нужно сократить процентную ставку. В принципе, возможна ситуация, когда в том же банке появляются новые кредитные программы с более низким процентом и клиент обращается с просьбой перевести его в эти программы. Однако чаще всего банки отвечают отказом, что понятно - зачем отказываться от указанной в заключённом договоре выгоды? Поэтому рефинансирование ипотеки в большинстве случаев предполагает обращение в новый банк.
…И чем рефинансирование опасно
Другим же случаем возникновения необходимости в рефинансировании ипотечного кредита является стремление клиента увеличить срок погашения ипотеки. Это случается либо в результате переоценки собственных долгосрочных финансовых перспектив, либо из-за резкого изменения ситуации на рынке недвижимости - по причине единовременного значительного увеличения стоимости выбранной жилой недвижимости. Получается, что необходима увеличение суммы займа, что чаще всего связано с необходимостью и увеличения его срока. В этой ситуации и приходит на помощь рефинансирование - более низкая процентная ставка делает эту процедуру менее болезненной. Но здесь же таится и главная ловушка рефинансирования ипотеки в новом банке.
Перекредитование выгодно лишь тогда, когда процентная ставка существенно ниже, то есть на 2-4% в российских условиях. Если снижение составляет десятые доли процента, как на Западе, то это снижение полностью перекрывается увеличившимся сроком погашения. И тогда действительно получается, что человек получает новые долги для погашения старых. К тому же рефинансирование ипотеки всегда связано с дополнительными расходами: на оформление нового соглашения, на новую оценку недвижимости. Эти расходы исчисляются тысячами долларов.
К тому же сделки перекредитования предполагают новую процедуру оценки кредитоспособности клиента и то, что было приемлемо в одном банке, в другом сочтут недостаточным для предоставления займа. Поэтому рефинансирование это не панацея от всех сложностей с выплатой ипотечного кредита, а решение, требующее тщательного анализа и оценки собственных финансовых возможностей.
Александр Бабицкий
