Для тех, кто не сталкивался с ипотечным кредитованием, процедура оценки жилой недвижимости для ипотеки кажется несущественной частью всего процесса оформления договора. Мол, подумаешь, оценить квартиру - гораздо важнее условия, на которых придётся погашать долг. Однако более внимательное изучение вопроса выявит, что оценка квартиры для ипотеки является как минимум половиной всей процедуры кредитования.
Почему оценка жилья важна для ипотеки
Профессиональная оценка стоимости недвижимости важна сама по себе, а оценка жилья при оформлении договора ипотечного кредитования ещё важнее. Прежде всего, если оценка производится профессионально, со знанием требований банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то и возрастает вероятность благоприятного для заёмщика решения вопроса о предоставлении или не предоставлении займа. Нужно учесть все нюансы во взаимоотношениях между банком и заёмщиком. К тому же при оценке жилой недвижимости для ипотечного кредитования требуется предоставить в банк обоснованное в соответствии с федеральными стандартами оценки заключение о рыночной стоимости имущества.
Кроме того, оценка квартиры для ипотеки предполагает определение наиболее вероятной стоимости для продажи квартиры на рынке, а также размера дисконта на срочность продажи, что позволяет избежать дополнительных снижений размера кредита, к которым зачастую прибегаю банки. Таким образом, заёмщику необходимо грамотно выбрать наиболее профессионального и обладающего необходимым опытом независимого оценщика, который максимально защитит его интересы в ходе переговорного процесса с банком.
Всё по закону
Однако не стоит забывать, что оценка квартиры для ипотеки это не просто важная часть кредитного соглашения, это процедура, напрямую регламентированная российским законодательством. Оценка квартиры для ипотеки производится независимой оценочной компанией, отвечающей всем требованиям статьи 15 пункта 1 Федерального закона от 29 июля 1998 года номер 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом защищаются интересы не только заёмщиков, о чём сказано выше, но и банковских учреждения, которые должны быть уверены, что непосредственный предмет залога, то есть жилая недвижимость, может быть продана за ту же или большую сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита для приобретения этой квартиры.
Заключение независимого оценщика о залоговой стоимости приобретаемой недвижимости в ипотеку, представленное в виде отчёта об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, становится одним из главных оснований для заключения договора ипотечного кредитования. В будущем, в случае нарушения заёмщиком условий договора, банк на основе данного отчёта об оценке рыночной стоимости квартиры имеет право реализовать данную квартиру на рынке недвижимости. Нередко стоимость ипотечной квартиры устанавливается ниже реальной рыночной стоимости жилого помещения для того, чтобы при взыскании требования залогодержатель мог в краткие сроки реализовать жилое помещение, а также для защиты от риска снижения рыночных цен на недвижимость.
Этапы и документальная база оценки
Если речь идёт о по-настоящему профессиональной оценки недвижимости для ипотеки, то данная процедура подразумевает сложный комплекс действий, разделённых на несколько этапов. На первом этапе, подразумевающем оценку местонахождения объекта недвижимости, рассматриваются следующие факторы: район населённого пункта, степень удалённости от центра; транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом; экологическая обстановка; состояние инфраструктуры района; состояние прилегающей территории.
На втором этапе, когда рассматривается состояние дома, важны следующие положения: тип здания и его состояние; год постройки; высотность здания; материал стен и перекрытий; наличие/отсутствие стоянки или подземного гаража, состояние коммуникаций. На третьем этапе, когда рассматриваются характеристики самой квартиры, оцениваются: общая и жилая площадь; количество комнат, их площадь; общее состояние квартиры; высота потолков; этаж расположения квартиры; состояние кухни и санузла; вид из окон; наличие/отсутствие балкона или лоджии.
Отчёт об оценке квартиры для ипотеки должен содержать данные общего характера (сведения о заказчике и оценщике), описание использованных при оценке методов, подробное описание объекта оценки с приложенными фотодокументами. Также включаются исследования рынка жилой недвижимости на момент проведения оценки квартиры для ипотеки, расчёт цены, правоустанавливающие и иные обозначенные в законе документы (копии разрешающей документации оценочной компании: свидетельство о квалификации эксперта, полис гражданской ответственности оценщика, справки и тому подобное). Отчёт об оценке квартиры для ипотеки оформляется согласно требованиям закона: все страницы отчёта прошиваются и пронумеровываются, документ скрепляется печатью оценочной компании.
Александр Бабицкий
