Жизнь непредсказуема: никто не знает, что готовит человеку грядущий день. Особенно это актуально в банковской сфере, которая чутко реагирует на малейшие изменения в экономике. Наряду с невозможностью расплатиться по долгам за кредит, распространено и досрочное погашение ипотеки. Многие люди называют его единственным возможным вариантом выйти из-под банковского «колпака» и обрести финансовую независимость. Действительно ли это соответствует реальности? Может, погашать вклады досрочно - это не самое выгодное решение?
В каких случаях происходит досрочное погашение ипотеки?
Финансовое положение в стране может улучшиться настолько, что в семье появится много свободных денег. Погасить с их помощью ипотеку досрочно - значит, сделать вклад в будущее, поскольку ежемесячные проценты за несколько лет создают существенные переплаты. Разумеется, речь не идет о том, чтобы внести на счет всю сумму сразу: даже для очень богатых людей это может оказаться затруднительным. Просто вместо ежемесячного платежа семья может позволить внести в три раза больше, дабы как можно скорее снять с себя бремя долга. Таким образом, график платежей идет с опережением и будет выполнен не за десять, а, скажем, за восемь лет.
Чем быстрее погашается основная сумма долга, тем меньше проценты. Банки ставят определенные штрафы на такую операцию, чтобы минимизировать свои убытки. Аннуитетная форма работы с финансовым учреждением предполагает выплату равных платежей все время пользования кредитом. А в первые годы в основном погашаются проценты, следовательно, это несущественно повлияет на общую сумму долга.
Что касается дифференцированной ставки, когда проценты начисляются относительно имеющегося долга, досрочное погашение будет весьма и весьма выгодным. Все зависит от того, каким образом прописано данное условие в договоре. Ради этого пункта многие даже привлекают юриста, который внимательно изучает бумаги и дает грамотную консультацию. Единого рецепта здесь нет, ведь нужно учитывать такие параметры, как экономическая ситуация, инвестиционные риски, текущий курс валют и многое другое. Ведь можно предположить, что через 3-4 года российский рубль (или доллар, евро) резко обесценится, и тогда суммы кредита станут просто смешными.
Реальная выгода или убытки?
Принесет ли выгоду досрочное погашение кредита, зависит только от политики банка, с которым решил работать заемщик. Например, Сбербанк разрешает досрочное погашение без штрафов и переплат, а ряд коммерческих банков - нет. Нужно обращать внимание на это условие, которое обязательно прописывается в договоре. Вопрос также следует напрямую задать работнику банка и получить детальные разъяснения. Очень часто банкиры, дабы не потерять наиболее «жирные» куски процентов, разрешают досрочное погашение кредита на третьем-четвертом году пользования.
Стоит взвесить все за и против: возможно, это время лучше использовать для аккумулирования денежных средств, нежели для активного кредитования. Семья сможет собрать сумму, которая будет составлять не 20, а 40 процентов стоимости жилья, и тогда их долг будет достаточно скромным. Тем, кто решил погасить ипотеку досрочно, необходимо также учитывать и динамику рынка. Например, в определенные моменты доллар очень сильно падает по отношению к рублю. Если семья получает зарплату в валюте, такие моменты необходимо использовать именно для досрочных платежей. Для погашения кредита раньше срока также можно использовать разовый налоговый вычет, который предоставляется в Российской Федерации.
Досрочное погашение ипотеки: банковские барьеры
Поскольку банку невыгодно досрочное погашение ипотечных кредитов, они стремятся поставить различные барьеры на пути заемщиков. Во-первых, в договоре может быть прописано такое условие, когда лишние выплаты являются крайне невыгодными, например, идут на погашение процентов, а не основной суммы долга. Во-вторых, может быть введена минимальная сумма платежа (скажем, пять или десять тысяч рублей) для досрочного погашения. Все это создает серьезные препятствия и заставляет клиентов банка пересмотреть свое решение.
Другой распространенный вариант - это необходимость уведомлять банк о своем решении досрочно погасить кредит заблаговременно (за 2-4 недели до внесения платежа). Тут сразу несколько подводных камней: во-первых, банк может отказать в выплате по какой-либо причине, предусмотренной договором (например, при резких колебаниях курсов валют). Во-вторых, приняв решение, оно будет обязательным для исполнения. А жизнь непредсказуема, и необходимой суммы на руках у клиента может и не оказаться. Тогда банк прибегнет к штрафным санкциям, получая двойную выгоду. Поэтому досрочное погашение кредита может оказаться не просто невыгодным, но и убыточным.
