Волгоград является одним из крупнейших промышленных центров России, население которого составляет около миллиона человек, и уже в силу хотя бы этих обстоятельств внимание к местному рынку недвижимости вполне объяснимо. К тому же до начала мирового финансового кризиса 2008 года это был один из наиболее перспективных в плане социально-экономического развития городов страны, что также заставляет внимательно присмотреться к волгоградской недвижимости.
Недвижимость Волгограда до кризиса
Волгоград к середине 2008 года был одним из наиболее динамично развивающихся региональных центров Российской Федерации, поэтому мировой кризис сказался на экономике областного центра в общем и на рынке недвижимости в частности довольно болезненно. Дело в том, что уровень развития Волгограда по сравнению с другими российскими городами-миллионниками изначально был довольно низким, поэтому здесь наблюдалась ситуация, когда рост был просто неизбежен, ведь нужно было приближаться к среднему уровню по стране. В результате такого вынужденного развития рейтинг города по версиям международных агентств как раз в 2008 году был повышен со стабильного до позитивного, что означало благоприятные перспективы для ведения здесь бизнеса и должно было стимулировать развитие рынка недвижимости.
В 2008 году было введено в строй около 300 тысяч квадратных метров жилой недвижимости, цена на которые значительно выросла – рост составил около 40 % и зафиксировал среднюю цену на квадратный метр жилой площади на уровне 55 тысяч рублей. При этом во второй половине года из-за кризиса, который особенно болезненно ударил по экономике города (производства ориентированы в основном на экспортную продукцию, падение спроса привело к уменьшению реальной заработной платы, увольнениям и общему снижению уровня жизни), цены на жилую недвижимость оказались замороженными. Что касается офисной и торговой недвижимости, то в условиях кризиса спрос на нее упал, что привело к незначительному снижению арендных ставок (спрос и прежде был невелик из-за низкого качества большинства коммерческой недвижимости Волгограда).
Рынок недвижимости в настоящий момент
Из-за низкого уровня деловой активности ситуация на рынке коммерческой недвижимости Волгограда вполне может быть охарактеризована как стагнация. Иная ситуация наблюдалась на протяжении 2009-2010 годов на рынке жилой недвижимости Волгограда: сделки с жилой недвижимости по определению более многочисленны и динамичны, чем с офисными или торговыми объектами. Влияние мирового кризиса на глобальный рынок недвижимости и на экономический уровень Волгоградской области оказалось весьма серьезным. Ситуация в четвертом квартале 2009 года обстояла таким образом, что позволяла засвидетельствовать сокращение объема рынка первичной недвижимости по сравнению с началом года более чем на 10 % - то есть строительные компании были заняты прежде всего реализацией уже построенного жилья, а не запуском новых строек. В этой ситуации средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Волгограда в тот момент составляла 40 тысяч рублей при минимальном показателе в 26,5 тысяч рублей и при максимальном в 80 тысяч рублей за квадратный метр.
Таким образом, можно было констатировать падение средних цен на рынке первичного жилья на 23 % за год; в некоторых же случаях наблюдалось падение стоимости почти в 2 раза, с 52 до 26 тысяч рублей за метр квадратный. Это было обусловлено как стремлением строительных компаний быстрее обеспечить себя наличностью в условиях кризиса, так и значительным снижением покупательной способностью населения. За 2009 год рынок недвижимости Волгограда зафиксировал снижение практически по всем параметрам. Не изменилась, да и не могла измениться при отсутствии каких-либо объективных причин, ситуация и в первой половине 2010 года – наметившиеся в 2009 году кризисные тенденции продолжали развиваться. Средняя цена на квадратный метр осталась прежней, в районе 40 тысяч рублей, предложение продолжало оставаться на низком уровне (замораживание некоторых проектов на стадии строительства, фактическое отсутствие новых строек). Правда, несколько активизировалась ситуация на рынке спроса, что было обусловлено относительной стабилизацией общеэкономической ситуации, снижением степени опасения глобальных финансовых катаклизмов, очевидностью стагнации рынка и необоснованности ожиданий дальнейшего снижения цен (что было мотивом некоторых потенциальных покупателей – подождать, вдруг жилье станет еще дешевле). Однако эта активизация настолько незначительная, что не может оказать существенного влияния на положение дел на волгоградском рынке недвижимости, который все активнее приобретает вторичный характер – основная масса сделок производится на вторичном рынке.
Александр Бабицкий