Аренда жилой площади очень быстро стала обычной стороной жизни. И, как во всех сферах жизни, здесь также есть место для всевозможных коллизий, как положительных, так и отрицательных. Чаще, впрочем, коллизии носят негативный характер - подобная картина наблюдается практически всюду, где замешаны деньги. Следовательно, необходимо отыскать способ обезопасить себя от неприятностей или хотя бы свести их последствия к минимуму. Самое действенно средство для этого - оформить договор аренды квартиры.
Юридический механизм никогда не бывает лишним
Самый распространенный довод, которым пользуются те, кто, являясь участником арендных отношений в случае с недвижимостью, при этом не хотят заключать соответствующий договор, прост и понятен. «Это ведь наверняка долго, хлопотно и к тому же затратно - нужно идти к нотариусу, нести какие-нибудь заявления, документы, да при этом еще и деньги платить». Если это единственный довод «против», то от него легко избавиться: договор аренды между физическими лицами может не быть зарегистрирован государственными органами или нотариально, но при этом иметь законную силу и в случае необходимости использоваться в судебных разбирательствах. То есть, если владелец квартиры и ее арендатор самостоятельно составят договор аренды, в который внесут те пункты, которые посчитают необходимыми, собственноручно их подпишут, и будут иметь по экземпляру этого документа, то данная сделка будет иметь полную законную силу.
При этом имеется множество доводов в пользу такого договора, которые столь очевидны, что несколько неловко их повторять. Ведь при наличии договора существенно снижается риск недобросовестности каждой из сторон: тщательно фиксируются все условия, касающиеся размера стоимости аренды и сроки оплаты, оговариваются права и обязанности каждой из сторон, определяются действия и ответственность арендатора и владельца квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств и обстоятельств расторжения договора. Наконец, удостоверяется сам факт наличия сделки и при этом выстраивается определенная защитная «стена» против не таких уж и редких случаев мошенничества со стороны как арендаторов, так и владельцев квартиры.
Что должно быть в договоре аренды
Итак, полезность и даже необходимость оформления договора аренды квартиры очевидна. Однако далеко не всякий договор будет адекватно отображать и защищать интересы заключивших его сторон. Ведь важен не столько сам договор фактом своего оформления, сколько тем, насколько грамотно его содержание и насколько продуманные внесенные в него пункты. Пункты же можно внести сколь угодно разнообразные, оригинальные и даже экзотические, лишь бы это случилось с согласия сторон. Однако жизненная практика и знание юридических нюансов помогли выработать к настоящему времени минимальный перечень тех моментов, на которые стоит обратить внимание и которым следует найти место в договоре аренды квартиры. Таковыми моментами являются следующие пункты:
- непосредственно предмет договора: тот носитель материальной ценности, за право пользования которым одна сторона вносит плату, а другая ее взимает - в данном случае, естественно, непосредственно квартира;
- местоположение квартиры, ее адрес, общее техническое описание (количество комнат, подсобных помещений, площадь каждой комнаты и суммарная площадь арендуемой квартиры);
- паспортные данные сторон, заключающих договор аренды;
- в случае, когда одной из сторон договора является несовершеннолетний, для законного статуса сделки необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства из органов местного самоуправления, наличие которого отображается в содержании договора;
- пункт, отражающий наличие у одной из сторон документов, подтверждающих право собственности или пользования данной квартирой, и факт ознакомления с этими документами второй стороной;
- сведения о том, сколько лиц имеет право проживать на арендуемой жилплощади (мера предосторожности, которая оказывается не лишней в случаях, когда в квартире оказывается несколько человек, проживание которых порождает проблемы с соседями и органами правопорядка);
- размер арендной платы и порядок ее внесения (сроки, лицо, непосредственное получающее оплату);
- ответственность сторон: пункт, открывающий наибольший простор для фантазии и призванный зафиксировать все частные и конкретные моменты, на которые желают обратить внимание стороны договора (пункт об оплате арендатором коммунальных услуг, о предоставлении хозяином помещения в пользование тех или иных предметов, акт о сдаче-приемке квартиры в определенном состоянии и с тем или иным имуществом, разграничение ответственности в случае форс-мажорных ситуаций и тому подобное);
- дата заключения договора, срок действия договора и порядок его продления (здесь нужно обратить особое внимание на два момента: во-первых, договор аренды недвижимости между двумя физическими лицами не может превышать срок в пять лет; во-вторых, при заключении договора на год и более документ подлежит обязательной государственной регистрации - впрочем, легко можно заключить договор на одиннадцать месяцев, а затем продлить его);
- условия расторжения договора (наличие или отсутствие права сторон досрочно прекращать действие договора, штрафные санкции в таком случае, порядок возвращения оплаты и так далее).
Александр Бабицкий