С
дорогими московскими квартирами во время нынешнего глобального кризиса
происходит то же, что и со всем рынком недвижимости: цены падают. Однако,
исследования показывают, что по темпам падения дорогая недвижимость начала
опережать эконом-класс. Высказываются предположения о сохранении такой
тенденции в ближайшее время. А это, в свою очередь, может привести к тому, что
разрыв в стоимости дорогих и дешевых квартир будет сокращаться. Индекс ценового
расслоения, достигший максимальной отметки 2,05 в «докризисные» времена, сейчас
демонстрирует явное падение - всего за полтора месяца этот показатель достиг
цифры 1,98.
На данный момент средняя стоимость дорогих квартир составляет $6,7 тыс. за 1 м², а дешевых - $3,4 тыс. за 1 м² (по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»).
Индекс ценового расслоения рассчитывается просто: отношение средней стоимости 20% самых дорогих московских квартир к средней стоимости 20% самых дешевых московских квартир. К самым дорогим в основном относятся квартиры в монолитно-кирпичных домах недавней постройки, а также в некоторых домах советского времени - в сталинках, цековках и т.д. К самым дешевым относятся квартиры в хрущевках, а также в современных панельных домах на окраинах Москвы (в основном - за МКАД).
В докризисные времена также наблюдалась тенденция к снижению индекса ценового расслоения, но это было связано с тем, что дешевое жилье дорожало куда более высокими темпами, чем дорогое. На квартиры эконом-класса был настоящий ажиотажный спрос, и разрыв между стоимостью эконом- и бизнес-классов сокращался.
Теперь же ситуация изменилась на противоположную. То есть, снижение индекса ценового расслоения происходит в условиях падения цен на недвижимость (это касается всей недвижимости, вне зависимости от класса). Вывод однозначен: темпы падения цен на дорогие квартиры превышают темпы падения цен на дешевые квартиры Москвы.
Впервые за последние десять лет дорогие московские квартиры начали падать в цене. До сих пор наблюдался лишь интенсивный рост, иногда незначительно замедлявшийся, но никогда не останавливавшийся. Падение цен наблюдалось единственный раз в 2007 году, но и тогда дорогие квартиры подешевели не более чем на 2%, в то время как эконом-класс показал снижение цены на 5-7%.
Именно эта тенденция давала девелоперам основание утверждать, что дорогие квартиры будут становиться только дороже, и поэтому они являются чрезвычайно инвестиционно привлекательными - собственно говоря, так оно и было до недавнего времени.
Наблюдается значительное падение спроса на дорогие квартиры Москвы, интересы покупателей перемещаются в сегмент дешевого жилья. Не удивительно - ведь доходы населения падают. Падение спроса привело к разбалансировке структуры предложения. Так в начале прошлого года соотношение предлагаемых объектов эконом-класса, бизнес-класса и сегмента de luxe составляло 60%:30%:10%, то к началу нынешнего, 2009 года соотношение круто изменилось таким образом, что число предлагаемых объектов бизнес-класса возросло до 50% от общего числа предложений недвижимости, а в феврале и этот показатель был превышен. То есть, спрос на дорогие московские квартиры падает, и они «зависают» на рынке.
Особенно значительное падение спроса наблюдается на рынке недостроенного жилья. Если до кризиса покупатели охотно приобретали дорогие квартиры на стадии строительства, то теперь они желают видеть не просто готовый дом, но желательно - квартиру с полной отделкой. При этом необходима развитая инфраструктура - только тогда у дорогих квартир появляется шанс реализации. За проекты же платят все меньше и меньше. Причем, к развитой инфраструктуре относятся уже не только коммуникации и дороги, или обеспечение новостройки подземным гаражом и так далее, но - создание сети учреждений и построек в районе (детские площадки, поликлиники, магазины, сервисные службы). В условиях кризиса покупатели становятся все более требовательными.
Прогнозируется, что падение цен на дорогие квартиры Москвы будет продолжаться, и темпы его не снизятся. Предпосылок для повышения роста цен, или хотя бы для замедления падения, в данный момент нет. К тому же, потенциал для снижения цен имеется. Если даже не вспоминать о ценах на недвижимость 2004 года, то достаточно вспомнить о минимальном значении индекса ценового расслоения: оно было зафиксировано в начале 2007 года и составляло 1,69. Следовательно, индекс ценового расслоения может упасть еще минимум на 15%, причем именно за счет снижения стоимости дорогих квартир.
София ВАРГАН
