Еще совсем недавно кредит под залог недвижимости (ломбардная
ипотека) представлялся наиболее предпочтительным для банков. Цены на
недвижимость постоянно росли, спрос отличался редкой устойчивостью. В общем,
все было в шоколаде. Естественно, банки начали выдавать такие кредиты не только
юридическим, но и физическим лицам (физических лиц всяко больше, чем
юридических, следовательно, услугу будет приобретать все больше клиентов).
Бурно начало развиваться нецелевое кредитование под залог недвижимости
физических лиц (то есть, выдается кредит, а как его расходовать - решает сам
кредитополучатель, банк его не связывает никакими специальными условиями в этом
плане).
Кредиты выдавались как в рублях, так и в валюте (кредитополучатели отдавали предпочтение валюте), а единственным безусловным требованием банка было покрытие залогом 100% суммы кредита.
Процентная ставка по кредиту тоже была не слишком «вредной» для здоровья кредитополучателя (учитывая остальные условия кредитования) - в среднем она составляла 11-12% годовых (если кредит выдавался в долларах США). Кредит под залог недвижимости был особенно привлекательным для тех, кто собирался вложить полученные кредитные средства в приобретение другой недвижимости: процентные ставки по ломбардной ипотеке были ниже, чем при классической, сроки кредитования - больше, допустимые суммы кредитования - выше.
К тому же, привлекало то, что сроки оформления кредита под залог недвижимости были минимальны, а процедура - намного проще, чем при оформлении классического ипотечного кредита. Оформление ломбардной ипотеки не требовало даже предоставления справки о доходах. Да и к чему она, если в наличии имеется залог?
Так продолжалось до недавнего времени. Но вот грянул мировой финансовый кризис, и ситуация на рынке недвижимости и в финансовой сфере начала кардинально изменяться.
Кредит под залог недвижимости представляется довольно «аппетитным» в условиях финансового кризиса, особенно тогда, когда цены на недвижимость либо уже падают, либо планируется их падение со дня на день. Такой кредит привлекателен для кредитополучателя тем, что выдается он на длительный срок (например, кредит для приобретения недвижимости под залог имеющегося жилья может быть выдан на срок до 25 лет), сумма достаточно внушительная (учитывая сложившуюся структуру цен на недвижимость в настоящее время, сумма кредита может составлять от $15000 до $4000000), а использовать его можно на любые нужды, в том числе и для нужд собственного бизнеса.
Вот только банки сейчас отказываются приходить в восторг от кредитов под залог недвижимости: цены-то падают. К тому же, падает спрос на недвижимость даже на первичном рынке, а уж о вторичном и говорить не приходится. Банки, которые во время финансового кризиса, заинтересованы в увеличении резерва ликвидности, и конечно, не могут обрадоваться предложениям неликвидной собственности. Ведь в случае невозврата кредита можно оказаться с никому не нужной недвижимостью на руках, которая, к тому же, сильно упала в цене (прогнозируется, что в ближайшее время падение цен на недвижимость может дойти до 55-65%).
Все это приводит к тому, что кредиты под залог недвижимости предлагает все меньше и меньше банков, а условия по ним ужесточаются. Ведь скидки к заявляемым ценам на недвижимость уже дошли до 15-30%, но повышения спроса не видно, более того - спрос продолжает падать (на данный момент речь идет уже о падении спроса на 20-30%). Предложения продажи недвижимости превысили спрос более чем в два раза.
Эксперты Института глобализации и социальных движений уверены, что в ближайшем будущем рынок недвижимости ожидает настоящий обвал цен - только так можно сдвинуть рынок с мертвой точки, на которой он застрял в настоящий момент. Так что ожидать от банков, что они будут некритично и с песнями воспринимать кредиты под залог недвижимости попоросту наивно. Для того, чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно иметь привлекательный продукт (то есть - привлекательный залог). Высококачественная недвижимость еще пользуется спросом у крупных банков, но об обычных квартирах и домах в качестве залога не приходится и мечтать.
В данный момент можно говорить даже о том, что кредиты под залог недвижимости уходят с рынка, так как банки не слишком рвутся их выдавать. Уход этот, конечно, временный, и связан исключительно с мировым финансовым кризисом. Но для того, чтобы возобновилось кредитование под залог недвижимости в необходимом кредитополучателям объеме, требуется в первую очередь стабилизация на мировых финансовых рынках. Пока этого не произойдет, получение кредитов под залог недвижимости будет оставаться проблематичным.
София ВАРГАН
