Рынок загородной недвижимости – один из наиболее вариативных в современной риэлтерской практике. Например, еще пять лет назад существовало огромное количество вариантов продажи загородных домов: дома в специализированных поселках, деревнях, отдельные хутора и псевдофермерские хозяйства, пустые участки, наконец. Анализ рынка загородной недвижимости показывает, что с течением времени тренд изменился: теперь бал правят либо готовые домо-единицы в коттеджных поселках, либо пустые земельные участки во все тех же поселках с неотключаемой опцией в виде обязательного подряда на строительство.
Подрядные сложности
Столь кардинальные изменения спроса и, что важнее, предложения не могли произойти спонтанно. Как правило, подобные смены направления либо являются вынужденными, либо невероятно прибыльны и выгодны какому-либо из участников рынка. В ситуации с загородными домами и недвижимостью верны оба предположения одновременно.
В результате «земельного беспредела» девяностых годов ушедшего столетия в Подмосковье возникло огромное количество стихийно развернутых коттеджных поселков с совершенно невообразимыми формами застройки. Например, в некоторых подобных образованиях можно было встретить соседство землянки отшельника и огромного замка нувориша – причем, как правило, совершенно безвкусного. Дикая смесь стилей, размеров, направлений и геометрических линий улиц малопривлекательно выглядела со стороны – впрочем, большинству поселенцев подобное разнообразие было также не по душе.
Вполне естественно и то, что продать дом в подобном поселке по хоть сколь-нибудь приемлемой для владельца цене также не представлялось возможными. Риэлтерские компании отказывались браться за безнадежное предприятие, а несчастные владельцы стенали о своей горестной доле. Добавляло огонька в ситуацию и решение органов исполнительной власти признать многие из данных поселков вне закона и снести их в кратчайшие сроки.
В середине первого десятилетия XXI века компаниями-застройщиками наряду с непосредственной продажей уже готового дома была введена новая форма реализации земельных участков в коттеджных поселках – продажа земли с подрядом. Особенность данных сделок заключается в том, что покупатель земельного участка не вправе возводить на своей земле все то, что придет ему на ум – он волен выбирать лишь из строго ограниченного ассортимента типовых проектов, одобренных специальной комиссией застройщика. По данным риэлтерских агентств, лишь треть из всех проданных участков земли в подмосковных поселках реализована без прикрепленного подряда.
В рамках Подмосковья строительство коттеджных поселков такого типа стабилизировалось: первая половина 2010 года была ознаменована запуском 107 объектов – против 111 поселков в тот же отрезок времени предыдущего года. Также на прежнем уровне держится и уровень цен на коттеджную загородную недвижимость: при практически одинаковом объеме предложения общая стоимость загородной снизилась лишь на 1,5 миллиарда рублей – в масштабах самой дорогой области цифры весьма незначительны и находятся в рамках допустимой погрешности.
Преимущества и недостатки
Казалось бы, продажа земли с подрядом – не что иное, как нарушение законных прав человека. Действительно, определенные ограничения, связанные со стилистической принадлежностью и внешним видом возводимых на подрядных участках домов существуют, однако они влекут за собой и вполне оценимые позитивные последствия.
Продажа участков с неотделимым подрядом на строительство – мера, направленная, в первую очередь, на искоренение возникновения неблаговидных строений в черте коттеджного поселка. Подряд на строительство – своеобразная гарантия соседей приобретателя в том, что рядом с их таунхаусом не вырастет монструозный замок-склеп с бойницами, разновысокими башенками и прочими атрибутами зодчества девяностых.
Кроме того, создавая целиком подрядные поселки, застройщик гарантирует покупателям земли наличие необходимых коммуникаций - приобретая земельный участок с подрядом, гражданин, мечтающий о тихой и спокойной жизни за городом, получит все удобства цивилизации: водопровод, электроснабжение и канализационную систему.
Немаловажным аргументом в пользу создания подрядных поселков есть и то, что готовые коттеджи в подобных образованиях гораздо ликвиднее при прочих равных. Причина - все тот же контроль и единообразие. А ведь именно ликвидность инвестиционного инструмента является одним из важнейших показателей грамотной инвестиционной деятельности.
По оценкам экспертов, доля подрядных поселков, как в Подмосковье, так и в прочих регионах России будет неуклонно расти. Свободные земли, естественно, никуда не исчезнут, но их количество будет снижаться с каждым годом.
Максим Кузнецов
